Qu’est-ce que la garantie loyer impayé et pourquoi en bénéficier ?

Si vous faites un investissement locatif, vous avez sûrement envie de sécuriser votre placement immobilier le plus possible, pour protéger votre rentabilité locative annuelle espérée. Parmi les moyens de soulager son anxiété face à un tel projet de mise en location, vous pouvez souscrire à une Garantie Loyer Impayé (GLI). Comment se définit-elle précisément et quels risques couvre-t-elle ? Découvrez-le au sein de cet article ! 

Une GLI est une assurance que les propriétaires bailleurs peuvent souscrire dans le but de se couvrir des impayés de loyers de leurs locataires, ou des retards de règlement. Le terme d’assurance de loyers impayés est aussi utilisé pour en parler. Dans certains cas, d’autres risques locatifs tels que des dégradations sont prévus dans le contrat d’assurance. 

En réalité, en France, le taux global d’impayés de loyers s’élèvent à 2, voire 3 % seulement, ce qui permet de relativiser sur la question du non-paiement du montant du loyer. Toutefois, certains investisseurs locatifs ne se voient pas passer le cap de la mise en location s’ils ne se sentent pas protégés vis-à-vis de ce risque de défaut de paiement. C’est donc à ce moment-là qu’intervient la garantie pour les impayés de loyers. Pour vous prémunir de tout contentieux, vous pouvez opter pour cette solution afin d’être indemnisé par l’assureur en cas de défaillance financière de votre occupant. 

Pour renforcer votre protection, ne négligez pas la demande d’un dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Généralement, les bailleurs réclament un mois de loyer Hors Charges (HC) en cas de location nue, ou deux mois HC pour une location meublée. 

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Certains documents doivent être exigés dans le cadre d’un logement loué avec garantie loyer impayé. D’entrée, certains profils de locataires seront exclus, car l’assureur va demander des critères assez stricts quant à la situation professionnelle et financière des candidats à la location. Le but est évidemment d’éviter de tomber sur un profil de mauvais payeur qui devrait enclencher l’assurance… 

Voici les documents demandés pour l’étude du dossier locataire par la compagnie d’assurance GLI : 

Ici, les candidats à la location en période d’essai de CDI, en CDD, en intérim ou encore en microentreprise de moins de 2 ans avec des revenus irréguliers seront fortement désavantagés, voire systématiquement refusés, à cause du manque de stabilité évoqué. 

La garantie visale est une solution d’Action Logement totalement gratuite à destination des propriétaires bailleurs en recherche d’une GLI. Parmi les garanties locatives incluses, les dégradations locatives causées par l’occupant du bien. La garantie visale vous offre une protection des impayés de loyers pendant une période de 36 mois et durant la durée du bail signé. Les dégradations sont quant à elles couvertes dans la limite d’un montant équivalent à 2 mensualités de loyers et de charges. 

Comme nous l’avons introduit plus haut, l’autre solution qui est aussi la plus utilisée par les investisseurs locatifs est de demander un garant. Dans ce cas, le dossier de location de chaque candidat doit comporter pour son garant les mêmes justificatifs que ceux qui lui sont demandés. Le garant se porte alors caution simple ou caution solidaire, selon l’exigence du propriétaire et l’implication financière que cela impose. Il est toujours plus sûr de demander une caution solidaire si vous hésitiez avec la GLI, car vous pourrez solliciter directement le garant, sans passer par votre locataire en cas de retard ou d’impayé de loyer. 

Finalement, l’ultime solution pour éviter d’avoir à se diriger vers une procédure de recouvrement est d’ores et déjà de faire une sélection scrupuleuse de son locataire, en prenant le temps d’examiner chaque dossier à partir des chiffres constatés. Il faut autant que possible rester pragmatique et éviter de se lancer dans des signatures de baux avec des ménages aux revenus instables, associés à l’absence de garanties solides. 

Par exemple, vous pouvez tout à fait accepter une personne étudiante souhaitant candidater à la location d’un studio si elle a ses deux parents sous CDI ou dans la fonction publique en caution solidaire. De plus, un entrepreneur établi depuis 1 ou 2 ans et disposant d’un garant à titre de caution solidaire peut valoir le coup de s’y intéresser. Ce qui compte pour vous, certes, ce sont les garanties que vous avez à la clé, mais vous n’êtes pas obligé de fermer totalement la porte à certains profils que les assureurs GLI refusent. 

Souscrire une garantie de loyer impayé est un moyen de se prémunir contre les impayés dans le cadre d’un investissement locatif, bien qu’elle ait un coût (sauf pour la garantie visale, qui se veut être l’alternative gratuite). C’est à vous de voir, en tant qu’investisseur locatif, si vous préférez partir sur la demande d’un garant ou si la souscription à ce type d’assurance GLI vous est indispensable pour mener à bien votre projet. 

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Non, le bailleur est le seul protagoniste à pouvoir souscrire une telle assurance, ce qui implique que c’est également à lui de payer les cotisations mensuelles en découlant. 

Si le propriétaire bailleur doit avancer la note et régler les frais d’huissier en cas de recours à ses services, c’est au locataire de s’en acquitter. Ainsi, cette somme est ajoutée aux dettes déjà existantes de l’occupant (selon l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution).

En cas de location d’un logement insalubre et donc dangereux pour la santé du locataire en place, celui-ci ne sera pas sanctionné de son non-paiement de loyer. 

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