Pourquoi investir en résidence senior ?

Pour investir dans l’immobilier locatif, la résidence senior est une option parmi tant d’autres. Elle se distingue des EHPAD ou des maisons de retraite par le fait qu’elle ne soit pas médicalisée, et non destinée au même public. Là où les maisons de retraite accueillent des personnes âgées en fin de vie et avec un besoin permanent de soins médicaux, les programmes immobiliers de résidences seniors visent une tranche de la population active des plus de 60 ans. 

Désormais, les résidences seniors se sont modernisées, ressemblant de plus en plus à des résidences de tourisme, pour plus de confort. Ces établissements regroupent au moins 4 des services suivants : 

Cette liste est exhaustive, mais comme vous le voyez, cet achat immobilier a pour but d’offrir à des personnes d’âges mûres et en bonne santé, la possibilité d’être entouré et d’optimiser leur cadre de vie. La plupart choisiront d’en faire leur résidence principale en prenant une location, ce qui nous intéresse ici.

La plupart du temps, vous passez par des gestionnaires exploitants, qui vous font un bail commercial. Ce sont eux qui s’occupent de la gestion locative, et eux qui vous versent donc les loyers chaque mois. Vous vous engagez entre 9 et 12 ans pour mettre l’appartement ou la maison en location.

Pour sélectionner un bien adapté à votre projet d’investissement locatif, vous devez en premier lieu choisir scrupuleusement votre gestionnaire d’exploitation avec qui vous concluez le contrat. Pour cela, faites votre enquête pour savoir si l’entreprise est sérieuse et si les locataires sont nombreux. En effet, pour qu’un exploitant soit rentable, il faut que sa résidence-services soit remplie au moins à 80, voire 90 % de sa capacité d’accueil. En effet, il faut pouvoir payer les employés, en plus des charges annuelles. 

Ensuite, faites attention à la localisation avant d’entamer votre investissement dans l’immobilier de services seniors. Même si la population est globalement vieillissante sur l’ensemble du territoire français, il n’en reste pas moins que chaque région, voire chaque ville n’est pas lotie à la même enseigne. Il est crucial de s’assurer que le gestionnaire trouvera des locataires à mettre dans votre logement. De plus, pour que vous soyez éligible au statut LMNP couplé à la loi de défiscalisation Censi Bouvard, le gestionnaire exploitant doit bien entendu fournir au moins 3 services à ses locataires.

Enfin, vous avez le choix entre choisir un bien ancien à rénover ou non, ou plutôt de vous tourner vers un programme immobilier neuf. Investir dans l’achat d’une résidence dans l’ancien vous confère l’avantage de ne pas avoir à attendre les 1 ou 2 ans avant la livraison du bien pour profiter de vos rendements mensuels. Concernant l’acquisition d’un bien immobilier neuf, alors vous aurez la possibilité de récupérer la TVA, ce qui, ce qui revient à investir un montant moins important dans ce projet. 

En optant pour un investissement en résidence senior, vous disposez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à condition de ne pas dépasser les revenus locatifs maximums annuels de 23 000 €, avec tous les avantages de ce statut. Vous relevez alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), idéal pour payer moins d’impôts. De plus, le régime LMNP vous permet d’amortir le coût de votre bien sur la durée, ainsi que celui de votre mobilier. 

Enfin, acheter en résidence senior vous confère l’opportunité de déléguer totalement la gestion locative de votre appartement. Et oui, pas besoin de souscrire à une assurance vacance locative, car, quoi qu’il en soit, vous êtes certains de percevoir vos revenus. C’est en quelque sorte une garantie de loyers. Pourquoi ? Parce que le gestionnaire exploitant conclut un bail commercial avec vous, c’est donc lui qui doit vous verser vos loyers. Même si le logement est vacant pendant un temps, il est quand même tenu de vous faire vos virements, car il fait de la sous-location. C’est un point très avantageux, sans compter qu’en plus de profiter des avantages fiscaux du LMNP, vous profitez aussi de ceux de la loi Censi Bouvard (défiscalisation de 11 % du prix du bien), ce qui vous confère une rentabilité nette annuelle moyenne de 3,80 à 4,50 % en moyenne, si ce n’est parfois plus suivant le lieu.

Si vous vous demandez encore la question suivante : est-ce rentable d’investir dans une résidence senior ? La réponse est définitivement oui. À condition de prendre le temps de sélectionner le bon promoteur, au bon emplacement, et au bon prix ! Quoi qu’il en soit, ce produit immobilier ne semble pas connaître la crise, étant donné que le marché des résidences seniors ne représente que 1 à 2 % du parc français immobilier en 2022, malgré la population vieillissante. Cela laisse présager la poursuite de belles opportunités d’investissement dans de nouveaux programmes immobiliers en résidence senior qui voient le jour chaque année. De quoi se constituer un patrimoine immobilier diversifié ! 

Avez-vous un projet d’investir dans l’immobilier pour devenir propriétaire-bailleur ? Profitez d’un service immobilier à la hauteur de vos exigences, avec des frais d’honoraires réduits grâce à Abriculteurs. Consultez dès à présent nos biens immobiliers à la vente ! 

Pour le locataire, il faut compter une fourchette de 600 et 1 500 € par mois pour loger dans un studio de 30 à 40 m2, en fonction du secteur de la résidence senior. Côté vendeur, les tarifs sont également plus élevés que sur le marché traditionnel. Cela peut aller de 80 000 € hors frais de notaire pour un studio, à 350 000 € pour un T3 avec terrasse et balcon. Comme vous le constatez, les prix sont assez hauts, des deux côtés, car cela est dû aux services annexes des résidences de ce type, comme une piscine ou encore des restaurants, une salle de gym, etc.

La différence la plus évidente se trouve dans la médicalisation du lieu de vie. Les maisons de retraite ou EHPAD le sont, alors que les résidences pour seniors ne le sont pas, car elles sont destinées à une catégorie de retraités actifs, sans besoin d’assistance médicale.

Parmi les gestionnaires exploitants de résidences pour seniors, les plus convoités sont :

La liste est longue, mais ces résidences ont le vent en poupe chez les retraités, tout comme chez les potentiels acquéreurs disposant d’un projet locatif.