Quand faut-il payer l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû selon la taille de votre patrimoine immobilier. Plus ce dernier est conséquent, plus grandes sont vos chances d’en être redevable à l’administration fiscale. En nous épanchant sur les fondements de cet impôt, nous revenons sur les personnes physiques en obligation de s’en acquitter et sur les moments clés de l’année à garder en tête pour effectuer correctement votre déclaration de patrimoine imposable au fisc. 

Par définition, l’impôt IFI est une taxe qui s’applique sur un parc immobilier relevant de la fortune immobilière. La loi de finances l’a d’ailleurs rebaptisé puisqu’il remplace depuis 2018 le fameux ISF, pour Impôt de Solidarité sur la Fortune. En définitive, l’impôt sur la fortune immobilière prélève une fraction de la valeur des biens d’un individu disposant de grandes fortunes dans la pierre. 

Tous les logements de votre patrimoine, ainsi que tous les droits immobiliers détenus de façon directe ou indirecte au 1er janvier de l’année fiscale de déclaration entrent dans l’assiette de calcul de l’impôt. Toutefois, convenons de nuancer, car certains biens immobiliers bénéficient d’une exonération partielle ou totale de cette redevance à l’État, tout comme certaines de vos dettes peuvent se voir déductibles de la valeur de votre patrimoine immobilier avant l’application de l’imposition. 

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et que cet impôt vous fait un peu peur, ne vous en faites pas, car vous n’y êtes pas soumis dès votre premier achat immobilier. Dans les faits, pour être soumise à l’IFI, la valeur nette (c’est-à-dire la valeur réelle après abattement des dettes) de votre fortune immobilière doit être supérieure à 1 300  000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. 

Le calcul de l’IFI prend en considération chaque bien immobilier détenu par chaque membre du foyer fiscal. Soit vous vivez seul (célibataire, séparé, divorcé ou veuf), soit vous vivez en couple, et c’est sur l’une de ces deux bases que l’administration fiscale applique la fiscalité légale et ajuste le montant de l’impôt.

Chaque investissement immobilier est à considérer et à inscrire lors de votre déclaration de valeur du patrimoine, à savoir : 

Si le calendrier de déclaration de revenus change peu d’année en année, il en va de même pour la déclaration de l’état de fortune immobilière. Ce qui change, c’est la date limite de paiement qui est propre à l’IFI. 

La déclaration n° 2042-IFI est à remplir, ainsi que ses annexes pour y détailler les différents biens, titres et droits détenus. Aucun justificatif n’est à joindre. Depuis 2019, chaque foyer fiscal doit faire sa déclaration d’impôts en ligne (sauf zones blanches ou le format papier est toujours disponible), pendant une période donnée par tranche de départements. Par exemple, en 2022, pour les habitants des départements 20 à 54, la date limite de dépôt des déclarations en ligne était fixée au 31 mai. Par déclarations, on entend ainsi votre déclaration de revenus provenant de votre activité professionnelle et celle concernant vos fortunes immobilières taxables. 

La somme que vous allez devoir payer au titre de l’IFI va dépendre de la valeur de votre parc immobilier net taxable. Il est calculé grâce à votre déclaration via le formulaire 2042-IFI en additionnant vos actifs déclarés et en déduisant les éventuelles dettes (passif) déclarées également. Ce passif regroupe les travaux réalisés, les dépenses d’entretien, les taxes foncières ou encore les frais d’acquisition d’un nouveau bien immobilier, de droits, de parts ou d’actions de sociétés, etc. 

Comme nous l’avons justement indiqué plus haut, si vous avez un patrimoine net taxable de 1 300 000 € ou plus, l’IFI passe par là. En revanche, si votre patrimoine immobilier est égal à 1 300 000 € ou moins, vous y échappez, ce qui signifie que vous n’avez pas besoin de remplir le formulaire de déclaration lié à la fortune immobilière. 

Voici le barème progressif selon lequel l’IFI est calculé : 

L’impôt sur la fortune immobilière est une taxe du code général des impôts qui concerne uniquement les détenteurs d’un patrimoine immobilier conséquent, s’apparentant à une fortune immobilière. Si vous n’êtes pas encore imposable à l’IFI et que la valeur nette de vos détentions immobilières ne dépasse pas les 1 300 000 €, vous restez épargné. 

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Dans le calcul de l’assiette fiscale de l’IFI, la résidence principale d’un particulier lui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (au 1er janvier de l’année imposée), sauf dans le cas d’une détention par SCI (Société Civile Immobilière).

Plusieurs moyens existent pour diminuer son imposition, voire échapper à l’IFI. Parmi eux, la constitution d’une SCI peut être une option quand on sait que les parts d’une telle société sont moins taxées qu’un logement acheté en commun en indivision. Vous pouvez aussi donner temporairement l’usufruit d’un bien loué meublé à l’un de vos proches (l’un de vos enfants indépendants du foyer fiscal) pour profiter d’un apport de revenus tout en conservant la nue-propriété. Durant toute la période, c’est donc l’usufruitier qui est imposable, ce qui ne pose pas de problème s’il n’est pas redevable de l’IFI. Votre assiette IFI est réduite, mais aussi votre impôt sur le revenu, en même temps que votre descendant bénéficie de l’aide financière générée par les loyers perçus. 

Les biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière sont ceux que l’on possède en détention directe, à savoir les immeubles en cours de construction ou bâtis, les maisons, les appartements, les dépendances associées, les bâtiments classés monument historique, les terrains à construire et terres agricoles, etc. De plus, les fractions d’immeubles détenus via des titres ou des parts de sociétés entrent aussi dans l’assiette de calcul de l’IFI (SCI, SCPI, etc.). 

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