Comment fonctionne la vente en viager ?

À l’inverse de la vente classique d’un bien immobilier, vendre en viager sous-entend de ne pas forcément occuper le logement directement après la signature de l’acte authentique. Dans la majeure partie des cas, l’acquéreur ne peut habiter dans la demeure uniquement lors du décès du vendeur, car celui-ci vend sa résidence principale de cette manière. C’est ce que l’on appelle la vente en viager. 

Toutefois, il faut distinguer deux types d’actes de vente différents au sein de cet accord particulier entre le vendeur et l’acheteur : le viager libre et occupé.

Ce genre de transaction immobilière est peu répandue lorsque l’on parle d’un bien vendu en viager, car l’acheteur peut dans ce contexte occuper immédiatement les lieux, à la signature du contrat effective. Votre acheteur peut aussi se servir de son droit d’habitation pour le mettre en location. 

En contrepartie, cela permet au vendeur (ou crédirentier) de percevoir un “bouquet”, ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’au jour de son décès. Ledit “bouquet”, ou capital initial à verser au particulier mettant sa maison en viager, est fixé selon les modalités discutées avant la conclusion du contrat de vente. En règle générale, vous pouvez espérer récupérer 20 à 30 % de la valeur réelle de votre bien résidentiel.

Dans ce genre de vente, le privilège principal du vendeur est qu’il continue d’occuper les lieux, se voyant devenir usufruitier. Il reçoit des versements de la part de l’acquéreur qui devient alors le nu-propriétaire du bien. On parle ainsi de démembrement de propriété.

Si vous choisissez de vendre en viager occupé, c’est généralement, car il s’agit de votre habitation principale, ce qui implique que vous occupiez la totalité du bien cédé lors du passage chez le notaire.

Le montant de la rente est fixé lors de la rédaction de l’acte de vente chez le notaire. Il prend en compte : 

Une décote de valeur vénale est appliquée sur un bien vendu en viager occupé, ce qui compense la privation du droit d’habitation et du droit d’usage que subit l’acheteur jusqu’au jour du décès du crédirentier.

Pour parvenir à évaluer la valeur actuelle de votre bien immobilier, vous pouvez réaliser une estimation de votre maison en ligne, ce qui vous permettra d’y voir un peu plus clair. Ensuite, vous pourrez expliciter votre projet de vendre en viager avec l’un des conseillers de l’agence immobilière digitale. 

La rente à vie est l’avantage principal d’une telle opération immobilière, ce qui vous fait devenir rentier sur une certaine longévité correspondant au reste de votre vie suivant la conclusion de l’acte de vente. De plus, vous ne perdez généralement pas le droit d’usage, sauf si vous vous tournez vers la revente en viager libre, auquel cas, comme nous l’avons vu, vous n’êtes plus non plus l’occupant.

La fiscalité est aussi l’un des grands intérêts de cette vente. Il faut comprendre immédiatement avant le lancement de ce projet, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, que vos loyers perçus bénéficient d’un abattement sur vos impôts sur le revenu. Celui-ci va dépendre de l’âge du crédirentier au moment du premier versement d’une rente. Plus la personne est âgée, plus le barème est à l’avantage du rentier. La fraction imposée est actée selon les modalités suivantes : 

Quant au bouquet versé, celui-ci est totalement exonéré d’impôts ! Concernant la taxe foncière aussi, vous pouvez être gagnant, puisque si vous n’occupez plus le bien (vente libre), ce n’est plus à vous de vous en acquitter. Et même si vous l’occupez toujours, dans le cas d’un viager occupé, cette traite vient s’ajouter au coût de la vie quotidienne de l’acheteur uniquement. Dans ce dernier cas cependant, c’est à vous de payer la taxe d’habitation. 

Concernant les gros travaux votés notamment par un syndic d’immeuble en cas de copropriété, cela revient à la charge de l’acheteur. En réalité, vendre en viager vous permet de vous délester d’énormément de contraintes financières qui s’accumulent lorsque l’on est propriétaire, ce qui vous permet de profiter d’autant plus à vivre sereinement. 

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Comme nous l’avons vu précédemment, il est nettement plus intéressant d’un point de vue fiscal de vendre en viager à partir de 70 ans, car seulement 30 % de vos rentes mensuelles perçues sont imposables. De plus, du côté de l’acheteur aussi, le prix du bouquet et le nombre de rentes seront certainement plus attractifs.

Si la vente en viager n’a pas d’âge limite, elle reste déconseillée après 85 ans, puisque le taux de rente viagère devient plus élevé, voire dissuasif pour l’acheteur. En effet, ce dernier augmente en fonction de l’âge avancé du vendeur).

Quoi qu’il en soit, si vous avez un tel projet immobilier qui vous occupe la tête ces derniers temps, veillez à en discuter avec des professionnels du secteur qui sauront vous conseiller et vous aiguiller dans les démarches à suivre. Contactez l’un de nos conseillers Abriculteurs pour mettre en place votre vente immobilière en viager et recevoir de précieux conseils avisés !

Conclure une vente en viager libre revient à vendre son logement vide, de façon à ce que les acquéreurs puissent occuper le bien directement à la signature de l’acte définitif de vente, sans avoir à attendre que le vendeur décède.

Selon la législation française en vigueur, il n’existe pas d’âge minimum requis pour réaliser une vente viagère. Néanmoins, plus vous êtes jeune, moins vous trouverez preneur…

De manière générale, la taxe pour les ordures ménagères et la taxe foncière sont à la charge de l’acquéreur, sauf s’il existe une clause précisant le contraire dans l’acte de vente. En ce qui concerne les autres frais, tout doit être mentionné lors de la rédaction du contrat de vente en viager.