Comment devenir propriétaire avec le PSLA ?
Le Prêt Social Location Accession (PSLA) se présente comme une aubaine pour les aspirants propriétaires, offrant une voie accessible vers l’achat de leur logement.
Ce dispositif est conçu spécialement pour les ménages à revenus modestes. Il propose une formule attrayante qui combine location et achat.
Découvrez dans cet article comment transformer votre projet immobilier en réalité grâce au PSLA !
Définition du PSLA
Initialement, le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) est principalement destiné aux opérateurs HLM. Il est contracté pour la construction de nouvelles habitations destinées aux ménages respectant certains plafonds de revenus.
Ces locataires bénéficient d’une possibilité d’achat de leur logement, une option qu’ils peuvent exercer selon leur choix.
En optant pour l’achat, ils accèdent à divers avantages initialement réservés à l’opérateur HLM. Ils peuvent bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, et profiter d’un prix de vente et de mensualités de remboursement plafonnés.
Le PSLA se divise en deux phases : la location du logement, puis la levée d’option d’achat de celui-ci.
Quels sont les plafonds de ressources pour bénéficier du PSLA ?
Voici un petit tableau récapitulatif pour 2024 :
Notez que vous pouvez cumuler le PSLA avec d’autres aides, notamment si vous êtes primo-accédant.
Phase 1 : La location-accession, une première étape vers la propriété
Durant cette première phase, le locataire verse une redevance mensuelle divisée en deux composantes. Il y a une part locative, équivalente à un loyer, et une part acquisitive. Cette dernière s’apparente à une épargne destinée à constituer un apport personnel pour l’achat du logement.
La part locative est régie par les plafonds mensuels par m² de surface utile suivants (source Anil) :
- 14,82 € en zone A bis,
- 11,38 € en zone A,
- 9,81 € en zone B1,
- 9,42 € en zone B2,
- 8,72 € en zone C.
Cette structure financière innovante permet aux accédants de cumuler de l’épargne tout en habitant le logement.
Il est ainsi possible pour les locataires-accédants de « tester » leur logement avant de s’engager définitivement à l’acheter.
De plus, la part acquisitive constitue un moyen efficace de construire progressivement l’apport personnel nécessaire à l’achat du logement
Bon à savoir
La part locative est plafonnée en fonction des plafonds réglementaires et du marché local. La part acquisitive est ajustée selon les capacités financières du ménage. Elle peut atteindre jusqu’à 40% du montant total de la redevance.
Phase 2 : La levée d’option d’achat
La seconde phase du Prêt Social Location Accession (PSLA), la levée d’option d’achat, marque le passage décisif de locataire à propriétaire.
Le contrat de location-accession signé au début du dispositif encadre cette étape. L’accédant peut choisir de lever cette option à tout moment durant la période locative spécifiée, souvent entre 9 mois et 3 ans après le début du contrat.
L’avantage principal de cette phase est la transformation de l’épargne constituée (part acquisitive de la redevance) en apport personnel. Ainsi, ce dernier réduit le montant total de l’acquisition.
De plus, le prix de vente du logement est plafonné et peut être encore réduit grâce à la décote annuelle du prix de vente de 1% accumulée pendant la phase locative, rendant l’achat plus abordable pour l’accédant.
Bon à savoir
Après la levée de l’option d’achat, les emprunteurs sont libres de rechercher un financement alternatif s’ils le désirent. De plus, au moment de la levée d’option, les locataires peuvent renoncer à l’achat pour diverses raisons, telles qu’une insuffisance de moyens financiers ou un déménagement dû à un changement professionnel.
Calcul du prix de vente
Au moment de la levée d’option, le prix de vente est calculé en tenant compte de plusieurs facteurs :
- Le plafond de prix par mètre carré selon la zone géographique
- Les sommes déjà versées au titre de la part acquisitive
- Toute décote applicable
Voici le tableau des prix par m2 plafonnés en fonction de la zone géographique :
Le calcul du prix final prend en considération non seulement la superficie habitable de l’habitation, mais aussi la moitié de la surface des dépendances. Pour ce qui est des garages ou places de stationnement, leur surface est incluse jusqu’à un maximum de 6m2.
Avantages financiers du PSLA
- Plafonnement des prix et décote annuelle : Les prix de vente dans le cadre du PSLA sont plafonnés par mètre carré, variant selon la zone géographique. De plus, le prix de vente bénéficie d’une décote de 1% par an depuis l’entrée dans les lieux.
- Avantages fiscaux et aides complémentaires : Le PSLA offre des avantages fiscaux significatifs tels qu’une TVA réduite à 5,5%, des frais de notaire réduits, et une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. De plus, le dispositif permet de souscrire à des prêts complémentaires, comme le prêt à taux zéro (PTZ).
- Sécurité financière et flexibilité : Les opérations PSLA sont conçues pour offrir une sécurité financière aux accédants, grâce à des mécanismes tels que la garantie de rachat et de relogement. Ces garanties protègent l’accédant en cas de changement de situation, assurant une certaine flexibilité et sécurité tout au long du processus d’accession à la propriété.
- Contribution des collectivités locales : Les collectivités locales peuvent octroyer des subventions aux ménages-accédants, ou mettre à disposition du foncier.
FAQ : Le PSLA
Quelles sont les conditions pour bénéficier du PSLA ?
- L’occupant doit respecter les plafonds de ressources.
- Utilisation du bien en résidence principale.
- Vendeur qualifié : C’est un organisme agréé ayant signé une convention avec l’État qui doit vendre le logement, assurant le respect des normes de qualité et de prix plafonnés.
- Agrément du programme : Le programme immobilier doit avoir reçu un agrément spécifique pour opérer dans le cadre du PSLA, garantissant la conformité avec les conditions et normes requises.
- Conformité financière : Les conditions financières, incluant la redevance locative et le prix de vente, doivent respecter les plafonds réglementaires et offrir un accès sécurisé et avantageux à la propriété.
- Interdiction de location : Les bénéficiaires s’engagent généralement à ne pas louer le bien pendant une période déterminée après l’achat, assurant l’usage en résidence principale.
C’est quoi la garantie de relogement ?
Dans le cas où la levée de l’option d’achat n’est pas exercée, l’organisme HLM est tenu de proposer au moins 3 alternatives de logement à l’occupant, par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, et ce, dans un délai de 6 mois.
L’occupant a alors 1 mois pour répondre. En absence d’un accord, l’occupant est contraint de quitter le logement.
En revanche, si l’occupant accepte une offre de relogement, il continue de verser une indemnité d’occupation. Celle-ci correspond à la redevance initiale moins le montant prévu pour l’achat. Il doit la verser jusqu’à ce qu’il ait déménagé.
C’est quoi la garantie de rachat ?
Après avoir acquis la propriété via le PSLA, le propriétaire a la liberté de revendre son bien à tout moment sans encourir de pénalités pour remboursement anticipé du prêt.
De plus, une garantie de rachat, valable 15 ans suivant la levée de l’option d’achat, offre une sécurité supplémentaire tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé.
L’emprunteur peut solliciter cette garantie dans un délai d’un an à la suite de certaines situations telles que :
- Le décès d’un membre de la famille proche,
- Un divorce ou dissolution de Pacs,
- Une période de chômage supérieure à un an,
- Une invalidité,
- Une mutation professionnelle imposant un déplacement significatif
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