Comment fixer son prix de vente immobilière ?

Vendre

Pour mettre en vente une demeure de son patrimoine immobilier, il faut en premier lieu connaître la valeur actualisée de son bien immobilier. Pour se faire, une première estimation est nécessaire, en prenant en compte le prix de l’immobilier dans son secteur. Seulement, cette seule recherche ne suffit pas à dénicher le juste prix. En effet, une multitude de critères entrent en jeu lors d’une évaluation immobilière, afin d’attirer les acquéreurs. C’est pourquoi bon nombre de propriétaires font appel à un professionnel de l’immobilier pour fixer le prix de vente final. Par ailleurs, certains préfèrent le faire eux-mêmes et ainsi économiser l’intervention d’une expertise immobilière. Mais alors est-ce vraiment possible de se passer des agences immobilières pour vendre rapidement ? Ça l’est sans doute, mais à condition de disposer des bons outils de mesure pour bien vendre. Dans ce dossier, nous vous présentons les points à considérer pour trouver le bon prix de vente en immobilier !

Les critères de base pour déterminer un prix immobilier au m2

Se renseigner sur le prix du m2 par commune

Premier point important lorsque l’on cherche à déterminer la valeur d’un bien immobilier : le prix au mètre carré. En effet, la localisation du logement revêt une grande importance, car le juste prix à Paris n’est pas le même à Dreux. Il convient donc de déterminer une fourchette de la valeur réelle du m2 sur le marché local. Ce qui va venir influer sur le tarif, c’est un ensemble de paramètres, comme : 

  • les transports (bus, tramway, train, etc.) ; 
  • les écoles (crèche, école, collège, université) ; 
  • les restaurants, bars et cafés ; 
  • les services bancaires divers ; 
  • tous les autres types de commerces : les boulangeries, coiffeurs, un cinéma, une piscine municipale, etc. ; 
  • les espaces verts ; 
  • etc.


À cette liste non exhaustive, nous pouvons également ajouter les nuisances sonores, qui, si elles sont présentes, peuvent faire chuter le prix de vente du bien. C’est le cas d’un appartement face à la gare, ou encore d’une maison au-dessus de laquelle se trouve une voie aérienne.

prix de vente immobiliere

Le type de logement : studio, appartement ou maison ?

Cela paraît évident, mais la typologie du bien fait fortement varier la valeur de celui-ci. Dans un quartier à standing égal, les maisons se vendent plus cher que les appartements. Cela est dû à l’extérieur qu’elles proposent bien souvent, à savoir une grande terrasse, voire un jardin privatif, contre des balcons ou petites superficies de terrasses pour certains logements au sein d’immeubles. 

Toutefois, cela reste exhaustif, puisque certains bâtiments cachent des biens atypiques au sein de résidences neuves et sécurisées, comme par exemple un loft avec un toit-terrasse et une vue imprenable sur la ville… Nous pouvons également prendre le cas d’une maison mitoyenne : vous feriez une mauvaise estimation en pensant qu’elle vaut le même prix qu’un autre type de maison non mitoyenne. En effet, ce type de biens est généralement moins cher, en raison du mur en commun avec un autre logement. De plus, il intéresse moins les acquéreurs en quête d’une maison pour en faire leur résidence principale.

L’agencement du bien immobilier à vendre et sa superficie habitable

Pour être certain de vendre son bien immobilier au juste prix, vous devez aussi prendre en compte la superficie de celui-ci, ainsi que son agencement. En réalité, les deux vont de pairs, car il va de soi qu’un logement de 40 m2 parfaitement agencé aura une valorisation finale plus élevée qu’un appartement de 50 m2 mal agencé. En effet, c’est le rendu à l’œil nu qui importe, ainsi que l’optimisation de l’espace, la fonctionnalité globale, le nombre de rangements, etc.

À cela vient s’ajouter la composition de l’habitation. En effet, plus les chambres sont nombreuses, plus la logique veut qu’il y ait plus d’une salle de bain, en dépit de quoi, le bien immobilier perd de la valeur lors d’une estimation précise.

Approfondissez votre lecture : Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?

L’état général du logement pour déterminer s’il a besoin de travaux de rénovation

L’état global du logement est également un élément important pour l’estimer au mieux. Si des travaux de gros œuvre sont nécessaires, un effort sur le prix de vente doit être fait. C’est le cas par exemple dans les situations suivantes :

  • si le réseau électrique doit entièrement être rénové ; 
  • si la toiture est en mauvais état ; 
  • ou encore s’il est nécessaire de faire d’autres lourdes réparations.

Si toutefois un rafraîchissement peut suffire, alors la valeur vénale de votre bien immobilier ne se déprécie pas, tout comme lorsque des visiteurs se projettent avec une cuisine ouverte, alors qu’elle est actuellement fermée. Pour le côté plus tendance et art déco, un peu de home staging peut également suffire à redonner un coup de jeune à votre décoration ancienne ou très assumée. Comptez alors pas plus de 1 à 2 % du prix de vente. Lors des visites, pensez d’ailleurs à mettre de côté tous vos objets personnels, afin que les potentiels acheteurs puissent se projeter au mieux au sein de ce foyer.

Considérer les projets de la Mairie pour reconsidérer son prix vente immobilière

Et oui, les futurs acquéreurs se fient bien sûr à l’état général du bien immobilier, mais également à son environnement sur le long terme. Ainsi, il est important de vous renseigner auprès de votre Mairie des projets d’amélioration de la ville qu’ils ont pour l’année ou pour les prochaines années à venir. 

Que cela ait un impact négatif (comme la construction d’une voie ferrée en bas de chez vous) ou positif, cela va impacter la valeur de votre logement. Parmi les changements positifs qui peuvent faire monter le juste prix du domicile, il y a notamment : 

  • la création d’une zone piétonne supplémentaire ; 
  • la création d’une voie pour vélos ; 
  • la construction d’un cinéma à proximité ; 
  • la rénovation des façades de l’immeuble si vous vendez un appartement en copropriété ; 
  • l’implantation d’un parc ou d’un grand espace vert ; 
  • etc.

De tels projets d’installation peuvent considérablement augmenter la juste valeur du bien, informations à donner à tout prix aux visiteurs et même à écrire sur l’annonce immobilière lors de sa mise en vente.

Bon à savoir

Pour fixer le juste prix d’un logement, vous devez absolument tenir compte de l’offre et de la demande sur votre marché local. En quelques clics, obtenez une première évaluation immobilière en ligne, effectuée par nos experts Abriculteurs, en moins de 24 h.

Estimation frais de notaire : à la charge de qui et combien ?

Lorsque l’on vend, comme lorsque l’on achète, la case notaire est indispensable, au moins pour la signature de l’acte de vente. 

Néanmoins, vous pourriez en avoir besoin avant, dans le cadre par exemple d’une demande d’avis de valeur, pour certifier aux acheteurs la valeur vénale réelle du bien mis en vente, en comparatif au prix de vente final. Ce document officiel se veut indispensable dans le cas où vous ne souhaitez pas passer par un intermédiaire pour vendre votre logement. Il vous en coûtera environ 250 €, et si c’est l’acheteur qui en demande un pour obtenir un prêt plus facilement à la banque, alors les frais seront évidemment à sa charge. Il est également crucial si vous souhaitez mettre en place un prêt relais, crédit qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant de concrétiser la vente de votre habitation actuelle.

Ensuite, une fois que l’offre d’achat et que les contre-propositions ont été échangées entre l’acquéreur et le vendeur, l’étape à passer est la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, cette fois encore, chez le notaire. Concernant les honoraires de ce type de prestation, c’est l’acheteur qui doit s’en acquitter. Il doit compter entre 150 et 500 € pour un acte, en fonction du professionnel. Toutefois, cette provision sera déduite de la facture due au moment de la signature de l’acte de vente définitif, soit 3 à 4 mois plus tard. 

calcul prix de vente appartement

Estimation immobilière : deux possibilités pour fixer le prix d’un bien

Consulter une carte des prix en immobilier et le faire soi-même

Savez-vous que des sites en ligne hébergent des outils vous permettant d’obtenir le prix de vente du bien voisin au vôtre, et cela gratuitement ? C’est un excellent moyen de peaufiner l’estimation de la valeur potentielle de sa maison pour s’assurer de vendre son bien immobilier dans la bonne fourchette de prix. C’est un très bon service pour vendre en ayant un peu plus conscience de la situation du marché, et encore plus précisément, en se renseignant sur les ventes ayant eu lieu récemment à proximité de chez soi, mais à lui seul, cet outil offre des possibilités limitées. 

En complément, la rédaction d’un avis de valeur notarié est un document officiel qui vous permettra de disposer d’un chiffre concret et en adéquation avec le profil de votre maison ou appartement en particulier. En effet, chaque logement est unique, comme nous l’avons vu plus haut, et il y a bien trop de critères à prendre en compte dans une évaluation immobilière pour simplement n’avoir besoin que d’observer la tendance actuelle des ventes dans votre quartier… La surface habitable selon la loi Carrez est d’ailleurs l’un des points cruciaux à prendre en considération, et son calcul n’est parfois pas évident, surtout lorsque l’on ne dispose pas des bons outils de mesure, ou lorsque le sol n’est pas droit, sous comble, etc. 

Demander une estimation de sa maison en ligne 

Si vous désirez vous libérer du temps, et vous consacrer aux détails de votre déménagement, ou à la recherche active de votre future nouvelle maison, alors peut-être devriez-vous sérieusement vous pencher vers la possibilité de déléguer. Et cela passe en premier lieu par laisser à un expert en estimation d’appartements et de maisons de s’occuper de votre demeure.

Chez Abriculteurs, nous proposons à nos clients ou futurs clients une estimation de leur maison gratuite et sans engagement, avec une réponse en moins de 24 h. Ensuite, si vous souhaitez continuer à lancer votre projet de vente avec nous, alors cette première évaluation immobilière donne lieu à une visite du bien pour compléter le premier compte-rendu obtenu et déterminer sa valeur de manière bien plus concise. 

Bon à savoir

Ne faites pas comme beaucoup de vendeurs, qui se contentent de se baser sur le prix d’acquisition de leur logement, pour seul critère dans l’estimation de la valeur actuelle de celui-ci. En réalité, les marchés immobiliers sont mouvants, et cette méthode est donc fatalement inefficace.

Prix de vente immobilier : pourquoi préférer passer par Abriculteurs ? 

Même s’il peut être tentant d’économiser des honoraires d’agence immobilière pour vendre son logement seul, cela s’avère en réalité chronophage et assez complexe administrativement et d’un point de vue comptable. Si vous vous demandez combien cette transaction immobilière en agence va amputer à la vente de votre bien, alors la réponse dépend de plusieurs facteurs. 

En effet, en moyenne, le taux de commission d’une agence immobilière classique sur la vente d’un bien immobilier s’élève à 4,87 % du prix de vente, soit quasiment 5 %. Néanmoins, chez Abriculteurs par exemple, nous avons la particularité d’être une néo-agence, ce qui signifie que nous n’avons pas de locaux physiques, malgré l’implantation de nos experts immobiliers un peu partout en France. C’est pourquoi nous pouvons proposer à nos clients des honoraires compétitifs, s’élevant en moyenne à seulement 2 % du prix final de vente d’un logement.

Enfin, notre expertise et notre vaste réseau vous confèrent un suivi personnalisé, ainsi que la diffusion de votre annonce immobilière sur plus de 150 sites partenaires, de quoi booster considérablement la visibilité de votre bien pour qu’il se vende le plus rapidement possible, et cela, au bon prix. Nous ne nous contentons pas de juste vous fournir l’estimation de la valeur de vos murs, nous lançons votre projet de manière personnalisé, selon vos exigences et en vous attribuant un expert selon la région de votre appartement ou maison à vendre.

Bon à savoir

Si vous tenez toujours à fixer le prix de vente de votre bien immobilier seul, alors pensez à rajouter une marge de négociation de l’ordre de 3 à 5 %, voire plus selon le dynamisme du marché local. En effet, les négociations sont chose courante dans de tels cas. Ce détail vous permettra de pouvoir assumer de négocier à la baisse, tout en n’entamant pas le prix de la valeur réelle de votre bien.

Comment savoir si son bien immobilier est au prix juste ?

L’un des indicateurs que vous vous trouvez sur la bonne voie pour enfin conclure la vente de votre logement peut être le nombre de visites, mais cela ne veut pas forcément dire grand-chose. Avant tout, vous devez avoir des propositions d’offre d’achat, tenir compte des remarques des potentiels acheteurs lors des visites, et considérer aussi où vous en êtes en termes de temps : depuis combien de temps l’annonce immobilière est-elle en ligne ? 

En fait, c’est le ratio temps/visites/commentaires qui vous indique si vous êtes sur le bon prix, et si votre bien correspond aux goûts de plusieurs foyers. Si vous l’avez mis en vente deux années en arrière et que, malgré un nombre de visites important, rien ne s’est passé depuis tout ce temps, sans parler des commentaires parfois désagréables sur la déco, ou encore sur l’état du jardin, etc., il y a fort à parier que vous n’êtes pas au prix du marché local, ou que votre bien est surévalué. 

Pour éviter ce genre de circonstances, il est important de procéder à une estimation pour vendre votre résidence, peu importe que vous préfériez passer par un Notaire de France, ou par un expert immobilier en agence.

Si vous prenez un intermédiaire pour connaître la valeur vénale de votre bien, il n’y a aucune raison que vous vous posiez la question de savoir si vous avez affiché un prix juste ou non. Après, si vous avez fait une demande d’estimation, mais que vous n’en avez pas tenu rigueur, il ne tient qu’à vous de vous rendre à l’évidence de la situation. Cela peut d’ailleurs être le cas lorsque l’on vous annonce que votre bien a subi une moins-value par rapport à votre prix d’achat de l’époque…

Ce qu’il faut retenir pour fixer un prix juste de son logement

Pour estimer votre bien de la meilleure des façons possibles, rappelez-vous que vous devez en premier lieu vous tourner vers la fourchette de prix de l’immobilier de votre marché local. Vous devez avoir en tête le tarif au mètre carré en vigueur actuellement afin de pouvoir fixer le prix final de manière réaliste. Cela vous donnera en réalité une fourchette de prix. De plus, nous avons vu qu’un appartement et une maison ne se valent pas, bien qu’il puisse y avoir des exceptions. 

Notre dernier conseil pour vous aider à dénicher votre prix de vente en immobilier est de vous autoriser à faire appel à des professionnels de l’immobilier. Un expert immobilier spécialisé dans votre quartier est le mieux placé pour soumettre la valeur vénale du bien, le prix au mètre carré, et donner une estimation précise de la valeur réelle d’un appartement ou d’une maison. Par ailleurs, il sera à même de vous conseiller sur certains aspects plus spécifiques comme le principe de la vente longue et son application, ou encore la négociation d’un prêt relais auprès de votre banque si vous n’arriviez pas à vendre avant d’acheter (le cas échéant). 

Que votre pépite se situe à Hossegor, à Paris ou encore à Houdan, prenez rendez-vous avec un expert immobilier de votre secteur en quelques clics pour connaître la valeur de votre bien, gratuitement et sans engagement !

Prix de vente immobilier : FAQ

Où trouver l’historique des ventes immobilières ?

Vous avez la possibilité de passer par des plateformes en ligne spécialisées, comme Immo Data ou Etalab.

Qui fixe le prix au m2 ?

C’est le marché et la conjoncture économique du moment qui fixe naturellement le prix du marché immobilier. Des tarifs en vigueur sont appliqués par chaque ville, et au sein même de celles-ci, par chaque quartier. 

Puis-je vendre ma maison au prix que je veux ?

Vous n’êtes pas vraiment libre, puisque si vous fixez un prix trop bas et que vous vous faites contrôler, le fisc peut penser qu’il s’agit en réalité d’une donation. De plus, si le prix est trop élevé par rapport aux tarifs appliqués par le secteur, alors vous prenez le risque de ne jamais parvenir à vendre votre logement, au risque qu’il finisse par perdre de sa valeur.

Est-ce qu’une offre au prix bloque la vente ? 

Cela est vrai uniquement de particulier à particulier. Si l’on vous fait une offre au prix, vous êtes alors obligé de l’accepter. De ce fait, si une offre à un tarif plus élevé vous parvient dans un second temps, vous serez contraint d’y renoncer pour conserver la première. Par ailleurs, en passant par un intermédiaire physique ou en ligne, vous avez le choix d’accepter ou de refuser une offre au prix.

Pourquoi une maison ne se vend pas ?

Bien souvent, le prix trop élevé est en cause, à moins qu’il ne s’agisse de la décoration et l’aménagement intérieur qui laisse à désirer. Cela peut aussi provenir de l’état général du bien. Il est important de faire estimer sa maison par un professionnel et d’envisager de faire du home staging si l’intérieur est trop vintage, voire d’investir 1 à 2 % de la valeur du bien pour faire quelques petits travaux de rénovation si l’on ne souhaite pas baisser le prix de vente à terme.