Quelles sont les 8 étapes pour vendre un bien immobilier ?

Trouver un acquéreur quand on souhaite vendre son logement est sûrement une source d’angoisse pour bien des particuliers. De la publication de l’annonce à la signature du compromis, le chemin est long et parfois semé de beaucoup d’embûches. Les candidats acheteurs peuvent se succéder sans se positionner. Vous pouvez signer une promesse de vente, mais voir les acquéreurs en question se rétracter, ou encore vous rendre compte que des travaux sont à réaliser avant de mettre en vente votre bien, etc. C’est simple, mal construit, un plan de vente immobilière peut rapidement traîner dans le temps, ou vous contraindre à vendre à un prix de vente en dessous du prix du marché. Alors, pour vendre dans les meilleures conditions possibles et convertir les acheteurs potentiels, nous vous proposons un parcours en 8 étapes grâce auquel vous mettrez toutes les chances de votre côté afin de vendre votre demeure à sa valeur réelle et rapidement !

Désirer vendre un bien immobilier en indivision suite à un héritage, prévoir de revendre sa maison de vacances ou vouloir vendre son appartement pour changer de résidence principale, ce ne sont pas tout à fait les mêmes projets. Et oui, dans les deux premiers cas, vous disposez de temps pour aller jusqu’à une signature de l’acte authentique de vente, alors que dans le dernier cas, l’organisation est davantage complexe, que vous ayez d’ores et déjà trouvé votre nouvelle maison ou non. 

Si vous êtes dans le cas de changement de résidence principale, deux options s’offrent à vous : 

Votre projet peut tout aussi bien relever de la vente d’une résidence secondaire ou de l’un de vos biens locatifs. Une fois que vous êtes conscient de la cause de votre projet de revente, le but doit aussi être clair. Attendez-vous de dégager le maximum de plus-values immobilières ? Souhaitez-vous vendre rapidement ou vous laissez-vous le temps qu’il faut ? Allez-vous racheter un bien ou avez-vous déjà un autre logement à disposition pour y habiter durant le processus de vente ? Souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif avec l’argent de la vente ? Etc.  

Pour approfondir : Qu’est-ce qu’une vente longue ?

Une fois la cause et l’objectif principal déterminés, vous pouvez alors passer à la seconde étape qui vient naturellement : fixer le bon moment de la mise en vente. Si votre but est de dégager un maximum de plus-values pour pouvoir les réinvestir dans divers placements, alors l’idéal est de vendre après 30 années de détention, moment où vous êtes totalement exonéré de taxes (impôts et prélèvements sociaux) sur celles-ci. Si vous le détenez depuis 22 ans, la plus-value éventuelle est tout de même exonérée d’impôt sur le revenu, mais il vous restera à payer les CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. 

Globalement, même si vous cherchez à vendre rapidement, peu importe la raison, il est vivement déconseillé de le faire avant 5 années de détention, puisque cette fois, vous serez perdant à tous les niveaux. Vous serez imposés totalement, mais en plus, vous n’aurez pas encore amorti les frais d’achats de votre bien, sans dire que vous risqueriez de devoir vous acquitter de frais de remboursement anticipé auprès de votre établissement de crédit. 

Enfin, parfois, le marché local est un peu mouvementé et les prix de vente pratiqués sont moins bons d’une année sur l’autre. Alors, si vous n’êtes pas dans l’urgence, il vaut mieux, dans ces cas-là, se montrer patient pour pouvoir vendre au prix du marché et ne pas être contraint d’accepter une offre d’achat que vous n’auriez pas voulu accepter initialement. 

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L’une des obligations non négociables du vendeur d’un bien immobilier, en plus de devoir effectivement vendre le logement dans l’état observé lors de l’avant-contrat, c’est l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques. Le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié, car ce dernier est alors juridiquement responsable de ses observations. 

Les diagnostics immobiliers suivants sont attendus avant la mise en vente d’un appartement ou d’une maison : 

Attention, pour les logements classés F ou G, un audit énergétique complet (avec les sources de déperdition de chaleur et les axes d’amélioration à prévoir de manière hiérarchisée) doit obligatoirement être réalisé en plus à compter du 1er avril 2023, d’après la réforme de la loi sur les passoires thermiques. À vous, par la suite, de choisir de réaliser les travaux de rénovation avant la vente, ou de faire estimer le montant des travaux et d’en informer les candidats acheteurs lors de la publication de votre annonce immobilière. 

Toutefois, les biens énergivores ont tendance à subir une importante décote s’ils sont vendus en l’état, et leur revente peut prendre bien plus de temps. Il conviendra donc de bien faire vos calculs pour ne pas vous trouver perdant si vous ne procédez pas aux réparations et aux travaux d’isolement nécessaires pour gagner un ou deux grades au score DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). 

Vous avez procédé aux étapes précédentes ? Parfait ! Désormais, il est temps de s’attarder sur l’aspect visuel de votre bien immobilier. Parce qu’un achat immobilier se fait bien souvent sur coup de cœur de l’acquéreur, il est indispensable de soigner l’extérieur autant que l’intérieur de votre maison à vendre. Un peu de home-staging peut vous aider à améliorer la première impression des acheteurs potentiels, et à faire en sorte qu’ils puissent facilement se projeter, pour pouvoir vendre plus vite et au bon prix. 

Pour bien faire, pas besoin de vous ruiner. Comptez un budget entre 0,5 et 4 % du prix de vente de votre bien immobilier pour améliorer les points les plus importants. Si la cuisine est grande et lumineuse, mais que ses meubles sont un peu vieux, repeignez-les, changez les poignées des placards, achetez des accessoires modernes. Votre décoration est trop chargée en objets personnels ? Désencombrez ! Rangez, mettez de côté, faites en sorte qu’il y ait de l’espace pour que chaque visiteur puisse visualiser sa famille dans ces murs, et non la vôtre. 

Si vous pensez ne pas savoir comment procéder pour améliorer l’aspect intérieur de votre demeure, vous pouvez toujours déléguer à un professionnel pour la mise en valeur des lieux. 

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La vente de votre propriété avance, et vient le moment où vous avez à choisir entre vendre seul (de particulier à particulier), ou passer par une agence immobilière et donc par un mandat de vente.

Pour vendre un bien immobilier sans agence, vous devez avoir suffisamment de connaissances dans le secteur pour ne pas déprécier votre bien, sans non plus le surévaluer. Concernant la mise en ligne d’annonces, vous avez le choix entre plusieurs sites gratuits, mais vous devez veiller à vous protéger des risques de ce choix. Vendre son logement sans passer par un professionnel de l’immobilier vous permet effectivement d’économiser les frais d’agence, mais vous devrez vous charger de faire vous-même le tri dans les dossiers des acquéreurs, être bon négociateur et ne rien oublier quant aux obligations légales exigées. 

Si vous passez par les services d’un agent immobilier pour vendre un bien, l’avantage est la visibilité qu’aura votre annonce immobilière, en fonction du réseau de l’agence en question, et vous n’aurez à vous occuper de rien. Évidemment, les honoraires à payer peuvent s’avérer exubérants, ce qui tend à diriger les vendeurs vers la vente solo. 

C’est pourquoi, chez Abriculteurs, nous avons choisi de ne pas appliquer des tarifs élevés, pour que chacun puisse mettre toutes les chances de son côté pour vendre rapidement et en toute sécurité. En tant que néo-agence, nous pouvons nous permettre de vous offrir des services d’exception pour seulement 2 % d’honoraires, là où la moyenne nationale se situe plutôt autour de 4,8 % en France. De plus, notre vaste réseau d’annonceurs nous permet d’accélérer d’autant plus la revente de votre maison ou appartement, et ce, au bon prix. En effet, nous estimons votre bien une première fois gratuitement en ligne, avant de procéder à une seconde évaluation plus complète sur place. 

Quel que soit le type de biens que vous souhaitez vendre, il faut se fier aux biens similaires vendus sur le marché local pour fixer un prix de vente correct. Comme nous venons de l’énoncer dans l’étape 5, choisir une agence immobilière pour s’occuper de la mise en vente de son logement, c’est également ne plus se soucier de la fixation du tarif. Un professionnel de l’immobilier prend en compte différents paramètres dans sa méthode de calcul de la valeur vénale d’un bien à vendre. Une estimation d’appartement ou de maison réalisée par un expert est sans conteste l’assurance de partir dans la bonne direction, et donc de revendre rapidement. 

Le plus grand problème généralement lorsqu’une vente immobilière se passe mal, c’est justement que le prix a mal été fixé, ce qui implique des négociations trop lourdes à supporter pour le vendeur, qui finit par se retirer du marché immobilier, se disant qu’on n’apprécie pas sa propriété à sa juste valeur. Le problème, c’est que l’on peut y attacher une valeur sentimentale, alors que dans le cas d’une évaluation de la valeur réelle d’un bien, il faut être pragmatique. Dans ce sens, une évaluation par une personne certifiée est nécessaire. Si vous n’êtes pas satisfait de l’estimation faite, alors c’est encore le moment de réaliser l’étape 4 et de procéder à un petit home-staging pour augmenter l’estimation du prix et vendre plus vite.

Pour aller plus loin : Comment fixer son prix de vente immobilière ?

À ce stade, votre bien immobilier est fin prêt pour les visites et la recherche d’acheteurs peut réellement commencer. Si vous avez un conseiller immobilier, il se chargera de faire les visites, et sinon, vous devrez les faire personnellement. Une fois que vous avez une proposition et que vous êtes tombé d’accord sur le bon prix après négociation (ou non !), vous allez alors formaliser cet accord. Pour se faire, soit vous rédigez une promesse unilatérale qui n’engagera que vous, ou une promesse d’achat qui n’engagera que l’acheteur, soit vous parvenez à signer un compromis de vente. Ce dernier cas est évidemment le plus souhaitable puisqu’il implique un engagement des deux parties. 

Un délai court ensuite, d’environ 3 mois (sauf pour une vente longue), entre la signature du compromis et le passage chez le notaire pour la signature de l’acte définitif de vente avec transfert de propriété et remise des clés à l’acquéreur.  

Enfin, la dernière étape n’en est pas véritablement une, mais plutôt l’accomplissement de votre projet immobilier, à savoir votre déménagement et vos nouveaux projets de vie. Une fois la vente scellée, vous recevez peu de temps après l’argent de la vente sur votre compte et vous pouvez continuer à agrandir votre patrimoine immobilier d’une autre manière, par exemple en investissant dans le locatif, à moins que votre objectif fût justement de changer de résidence principale. 

D’ailleurs, si ce dernier cas est le vôtre et que vous avez acheté avant d’avoir vendu votre appartement ou maison grâce à un prêt immobilier relais, vous pouvez désormais rembourser ce crédit à votre banque, ce qui augmente à nouveau votre capacité d’endettement pour vos placements futurs. 

Estimation et vente immobilière vont de pair, et vous ne devez pas l’oublier lors de la mise en place de votre projet immobilier. Toutefois, comme vous l’avez vu, réussir une cession de biens ne s’arrête pas à l’établissement du juste prix suite à la bonne évaluation de sa valeur vénale. Le parcours est assez complet et se veut plus ou moins long, selon votre objectif de commercialisation et la plus-value que vous attendez au bout du compte. Une chose est sûre, chaque processus de vente est différent en fonction du propriétaire-vendeur. En revanche, précisons à nouveau que les étapes concernant les diagnostics techniques sont obligatoires et donc communes à toutes les stratégies de vente pour réaliser une transaction immobilière en toute légalité. 

Pour vendre votre logement avec le confort de l’accompagnement de professionnels de l’immobilier sans le plein tarif des frais d’agences habituellement pratiqués, Abriculteurs est là pour vous. Pour des honoraires transparents et parmi les plus bas du marché, nous nous occupons de la mise en vente de votre maison, de l’estimation à la signature de l’acte, en passant par la publication d’annonces immobilières. 

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Le vendeur se doit de respecter sa part du contrat, c’est-à-dire de vendre le bien immobilier dont il est question dans la promesse ou dans le compromis de vente, et dans le même état. Plus aucun changement d’aménagement n’est possible à partir du moment où acheteur et vendeur ont trouvé un terrain d’entente et ont signé un avant-contrat à l’acte de vente.

Légalement, vous pouvez tout à fait acheter puis vendre votre maison dans les jours qui suivent (moyennant les délais des formalités). Toutefois, vous risquez de perdre beaucoup d’argent au passage. Avant d’acheter, assurez-vous d’être sûre de vous et de votre projet (résidence principale, secondaire ou immobilier locatif).

Souvent, on conseille d’attendre au moins 5 années de détention avant de revendre son bien, tout simplement pour ne pas perdre d’argent sur la vente, dans le but que les frais d’acquisition aient été amortis. D’un point de vue purement financier, revendre son logement alors qu’on l’a acheté il y a moins de 5 ans se révèle une mauvaise idée.

C’est à l’acquéreur de rémunérer les émoluments notariés et autres frais associés lors de la signature du compromis de vente chez un notaire (entre 150 € et 300 €).

À partir du 1er avril 2023, vous devez faire appel à un diagnostiqueur pour qu’il réalise un audit énergétique si votre bien est ancien et énergivore (classé F ou G) avant de le mettre en vente. 

Poursuivez votre lecture : 4 bonnes raisons de se lancer dans l’estimation de sa maison en ligne !