Quel est le principe d’un crédit relais en immobilier ?

Prêt relais

Pour décrocher un prêt immobilier dans le but de réaliser un achat locatif ou pour acquérir votre nouvelle résidence principale, vous devez passer par des établissements bancaires. Seulement, le crédit immobilier classique n’est pas l’unique option pour acheter un bien. En effet, si vous êtes déjà propriétaire, votre logement actuel permet de financer votre projet immobilier si vous désirez le revendre. Pour éviter les aléas causés possiblement par une vente longue, vous avez alors la possibilité de souscrire un prêt relais auprès de certaines banques. Alors comment cela fonctionne-t-il et quelles sont les conditions relatives à un tel objectif d’achat-revente simultané ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le prêt relais immobilier dans ce dossier complet grand format !

Prêt relais : définition

Un crédit relais n’est pas un prêt classique, mais il fait partie de la famille des emprunts immobiliers. Le plus souvent, ce type de prêt est utilisé par les contribuables pour changer de résidence principale, sans avoir à subir le stress d’un achat-revente commun. Et oui, il est rare que la date de la vente de son ancien logement et celle de l’achat du nouveau bien coïncide ! Donc, dans la plupart des cas, vous choisissez soit : 

  • La sécurité et l’inconfort temporaire : en passant par une période en location pour être sûre de disposer des fonds de l’ancien bien pour se mettre à dénicher sa nouvelle résidence ;
  • Le confort et la flexibilité : en contactant votre banquier pour obtenir un prêt relais. De cette façon, vous pouvez acheter avant même de vendre, et vous disposez d’une période généralement de 1 an pour vendre votre bien actuel.  

Les primo-accédants ne sont pas concernés par ce plan de financement, puisque cela implique d’avoir déjà au minimum un logement. Par contre, les investisseurs locatifs peuvent en souscrire un, lorsqu’ils souhaitent vendre l’un de leurs biens contre leur résidence principale future. 

En résumé, un établissement bancaire se porte caution pour vous pendant une courte durée, ce qui vous offre la possibilité de faire la jonction entre un achat et une vente immobilière, tout en n’affectant pas votre trésorerie du tout au tout.

Bon à savoir

Les courtiers ou établissements de crédit ne s’engagent jamais à supporter la totalité de la valeur vénale du bien une fois estimée par un expert immobilier. En effet, pour se couvrir du risque de contrepartie, ou dans le cas où le bien se vende finalement à un prix plus bas que le marché, le prêteur ne vous octroie le prêt que pour un montant équivalent à 50 à 70 % de la valeur actuelle du bien, après évaluation effective.

Fonctionnement et caractéristiques du dispositif relais immo

Les spécificités du crédit relais sont clairement indiquées dès le départ lorsque vous prenez un premier rendez-vous avec votre conseiller bancaire : 

  • C’est un emprunt de courte durée (par rapport à un prêt immobilier traditionnel), car il s’étend généralement de 12 à 24 mois, sous certaines conditions.
  • Il est dénué d’IRA ou d’Indemnités de Remboursement Anticipé, puisque cela irait à l’encontre de la nature même du crédit.
  • Il fonctionne comme un prêt « in fine », c’est-à-dire que le capital n’est remboursé que lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

De plus, sachez que vous pouvez choisir de payer les intérêts en différé et en une fois, à la toute fin du dispositif, lorsque le bien est vendu. Dans ce cas, vous vous acquittez uniquement des mensualités relatives à l’assurance emprunteur durant la période du crédit relais.

Cependant, nous vous recommandons de ne pas choisir ce mode de paiement pour les TAEG et l’assurance, car les payer chaque mois vous permet de lisser la somme sur la durée, sans avoir à décaisser trop de fonds d’un coup lors de l’échéance du contrat. 

Que faire si on n’a pas encore remboursé son premier emprunt ?

Un montage financier plus subtil 

Le prêt relais immobilier est également envisageable dans le cas où vous avez votre résidence principale depuis un moment, mais vous n’avez pas fini de rembourser la totalité du crédit classique. 

Si vous vous trouvez dans cette situation, alors votre banque va d’abord procéder de la même manière en exigeant une estimation de votre maison pour en connaître son prix de vente supposé. Ensuite, il va constater le montant du prêt qu’il vous reste à rembourser et il va déduire ce montant au prix de vente estimé du bien. Ensuite, il appliquera un abattement de 30 à 50 % de cette valeur pour vous donner la somme qu’il sera prêt à vous octroyer dans le cadre du crédit relais.

Exemple de projet immobilier avec capital restant à rembourser

Mme et M. X souhaitent utiliser ce levier de financement pour procéder à un achat-revente en toute tranquillité, car ils ont déjà signé le compromis de vente pour l’acquisition de leur nouveau logement. Seulement, il leur reste 50 000 € à rembourser sur leur ancien crédit immobilier, et la valeur actuelle de l’habitation a été évaluée à 150 000 € par un expert. 

Leur conseiller bancaire va donc faire le calcul suivant : 150 000 – 50 000 = 100 000 €. Ensuite, étant donné qu’il est convaincu du dossier de Mme et M. X, il part sur un financement à 70 %. Il procède donc à une déduction de 30 % sur les 100 000 €, ce qui donne 70 000 €. Le couple peut donc espérer bénéficier d’un prêt relais immobilier à hauteur de 70 000 €.

Évidemment, le prix d’achat de leur nouvelle maison est bien supérieur à ce montant, c’est pourquoi ils vont devoir souscrire à un prêt relais adossé, qui est l’un des 3 grands types de crédits immobiliers relais que proposent les établissements financiers.

Bon à savoir

Le surplus de capitaux générés lors de la vente du bien vous permet d’effectuer un remboursement anticipé partiel de votre crédit immobilier classique, sans pénalités bancaires.

3 types de crédits relais

1. Acheter un appartement grâce au prêt relais adossé 

Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition est destiné à ceux qui souhaitent par exemple se rapprocher de la ville, ou déménager dans un secteur ou le prix au m2 est plus élevé. Également, il peut s’agir d’une situation où l’on n’a pas encore terminé de rembourser son dernier emprunt, comme nous venons justement de le voir plus haut. Quoi qu’il en soit, le montant prêté par votre courtier ne suffit pas à couvrir la totalité du coût de votre nouvelle acquisition. 

Alors, pour absorber les capitaux manquants, la banque, après avoir évalué votre capacité d’endettement, vous propose d’adosser au prêt relais un autre emprunt, cette fois classiquement, en fonction de la somme totale de votre projet immobilier. 

2. Investir dans l’immobilier à l’aide d’un prêt relais sec

La deuxième solution et la plus couramment citée lorsque l’on parle de ce dispositif de financement dans la pierre, c’est la mise en place d’un prêt relais unique, appelé prêt relais sec. Il n’y a ici aucun emprunt supplémentaire à décrocher, vous aurez juste à vendre votre ancienne maison pour rembourser la banque. 

Pour effectuer ce genre d’opération, vous devez veiller à trouver une nouvelle acquisition moins onéreuse que le prix de vente de votre bien actuel, car rappelons que la banque ne prend en charge que 50 à 70 % de la valeur vénale estimée de votre résidence à céder. 

C’est un plan idéal pour un couple logeant dans un appartement de style patrimonial dans une ville attractive, à forte tension locative, et désireux d’aller vivre en province au sein d’une maison où le prix au m2 est nettement moins élevé ! Également, cela peut s’envisager si vous souhaitez tout simplement acheter plus petit, après le départ de vos enfants pour leurs études par exemple.

Approfondissez votre lecture : Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ? 

3. Contracter un crédit immobilier relais rachat

Cette dernière manière d’envisager le crédit relais est un peu différente, car elle suggère que vous ayez déjà contracté un emprunt similaire. Ici, il est question de se tourner vers un autre établissement de crédit et de lui demander de racheter votre prêt relais en cours auprès de votre créancier actuel, afin de lisser vos mensualités pour qu’elles deviennent moins élevées. La durée de souscription est donc plus longue pour que vous puissiez solder votre dossier une fois le bien vendu. 

Cette offre de rachat relais est très avantageuse pour vous en tant que propriétaire emprunteur dans le cas où les délais soient finalement un peu trop serrés pour vous. Par contre, vous devrez subir des pénalités de remboursement anticipé du prêt initial, associé à des frais de dossier et des frais de garantie pour la banque rachetant votre emprunt relais. 

Bon à savoir

Il existe aussi le prêt relais hypothécaire, qui n’est proposé que par des établissements spécialisés. Il s’agit cette fois de faire une hypothèque de votre bien et de vous fournir cette avance de trésorerie en attendant que vous vendiez votre bien. Cette solution est très avantageuse, bien qu’elle soit aussi plus risquée et assez onéreuse. Néanmoins, votre parc immobilier doit avoir une valeur supérieure à 500 000 € pour pouvoir en bénéficier. Enfin, sachez qu’en France, il devient très difficile de parvenir à réaliser ce genre d’opération. 

Quel taux pour un prêt relais immobilier ?

Comme vous le savez, en général, peu importe le domaine de la vie concerné, le confort a un prix. Un prêt relais immobilier ne déroge pas à cette règle. En effet, son taux est bien souvent supérieur à celui d’un prêt immobilier traditionnel, à hauteur de 0,10 à 0,30 %. D’ailleurs, en 2022, il a été constaté par France Transaction que le taux de crédit relais moyen serait équivalent à 2,24 % du montant emprunté. 

Cependant, il faut nuancer ce chiffre, car, tout comme le taux d’assurance, un taux de prêt relais se négocie. La négociation va beaucoup jouer en votre faveur si vous osez vous manifester, et que vous parcourez plusieurs établissements de crédit et courtiers en ligne spécialisés, pour dénicher le meilleur taux. Ne vous arrêtez pas à votre banque de tous les jours, ce n’est peut-être pas le créneau où elle vous sera la plus avantageuse…

L’assurance emprunteur : facultative ?

Lorsqu’on souhaite acheter une maison seul ou que l’on désire investir dans l’immobilier locatif, la question de l’assureur revient sans cesse, car quasiment aucune banque ne prête sans cette garantie. Néanmoins, concernant ce dispositif relais immobilier, les exigences en termes d’assurance sont moindres, car cela est directement corrélé avec la périodicité bien moins allongée que dans le cadre d’un crédit immobilier (le plus souvent sur 15 à 25 ans).

Les garanties demandées vont donc juste s’étendre, la plupart du temps, à : 

  • la garantie Décès ; 
  • la garantie Perte Totale et Irrémédiable d’Autonomie (PTIA). 

Évidemment, plus longtemps vous conservez votre prêt relais, plus vous vous retrouvez rapidement dans une situation où vous payez des intérêts à fonds perdus. C’est pourquoi, encore une fois pour ne pas perdre trop d’argent sur la vente de votre bien précédent, vous devez tout de même vous atteler à réussir la vente bien avant la fin des 12 mois, voire des 24 mois de contrat de crédit.  

Prêt relais senior : jusqu’à quel âge est-ce envisageable ? 

En tant que retraité ou de particulier actif de plus de 60 ans, vous avez la possibilité d’accéder à cet avantage confortable pour ne pas laisser vous échapper votre future demeure en vue ! Et oui, étant donné que ce crédit est sur une très courte durée, les banques sont assez flexibles sur l’âge de l’emprunteur, à partir du moment où celui-ci coche toutes les cases nécessaires à la souscription d’un prêt relais classique. 

De manière générale, vous pouvez espérer décrocher un crédit relais immobilier jusqu’à votre 85e bougie, si personne ne se porte garant pour vous dans votre entourage. Et si un membre de votre famille se porte caution, alors votre cas peut s’étudier. Si vous êtes dans ce genre de situation, nous vous conseillons de vous tourner vers des solutions en ligne, car de plus en plus de compagnies d’assurances se positionnent sur le profil d’emprunteur particulier des seniors pour proposer une gamme de produits sur mesure. 

Comment faire si l’emprunteur ne trouve pas d’acquéreur à l’échéance de son prêt relais ? 

Prolonger le crédit et baisser le prix de vente de son bien 

Si vous arrivez au bout de l’échéance du prêt-relais accordé par votre prêteur et qu’aucune vente de votre logement n’est en cours, vous pouvez demander l’allongement de la durée du prêt. Toutefois, la banque n’acceptera qu’un seul prolongement, pour une durée de 12 mois supplémentaires. 

Si à la fin de la période, votre bien n’est toujours pas vendu, alors vous vous exposez à une saisie de votre ancien logement qui sera mis aux enchères pour payer le courtier en crédit.

Pour éviter d’en arriver là, nous vous conseillons de refaire évaluer votre bien à l’issue de cette année non concluante, afin d’éventuellement baisser le prix de vente ou faire quelques rénovations, comme du home staging si nécessaire. Cela attirerait davantage les acheteurs et vous mettriez ainsi toutes les chances de votre côté pour dénicher de bons acquéreurs.

Bon à savoir

N’oubliez pas que le but reste de trouver un acquéreur le plus vite possible, car plus longtemps dure votre crédit relais, plus vous vous exposez à des pénalités, notamment au cours de la seconde année. Au final, même si l’emprunt permet de financer votre nouvelle acquisition, vous vous infligez de rembourser les intérêts aussi longtemps que votre banquier se portera caution…

Un rachat de crédit : le convertir en prêt immobilier classique 

Votre dernier recours dans le pire scénario, pour ne pas se voir saisir sa demeure, c’est de procéder à un rachat de crédit par anticipation. Nous en avons précédemment parlé dans l’explication des 3 types de prêts relais existants. 

Cette conversion nécessite avant tout que votre nouveau conseiller bancaire vérifie minutieusement votre taux d’endettement, car celui-ci doit être capable d’absorber un nouveau prêt immobilier. 

Si vous avez déjà un prêt complémentaire à votre crédit-relais en cours, cela peut jouer en votre défaveur. En effet, dans le cadre d’un prêt relais sec, il sera plus aisé de renégocier un prêt auprès de certaines banques puisque vous parviendrez à rembourser le crédit immobilier dans son intégralité au moment de la vente de celui-ci. Qui plus est, dans ce même cas de figure, votre emprunt immobilier du bien actuel est censé être (pratiquement) remboursé lorsque vous vous engagez dans un relais sec. 

En revanche, dans le cas d’une souscription à un prêt relais adossé, les établissements de crédit vont plus s’attarder sur votre capacité d’emprunt, au risque d’être contraint de ne pas donner suite à votre projet. 

Bon à savoir

Vous pouvez aussi envisager de mettre votre logement actuel en location pour éponger le remboursement du capital prêté. Néanmoins, cette stratégie ne doit pas nuire à votre projet immobilier qui reste la vente de l’ancien bien, au profit de l’achat d’un nouveau logement, et des intérêts du courtier.

Emprunt immobilier de courte durée : ce qu’il faut retenir

Le crédit relais représente donc une alternative intéressante pour les particuliers n’arrivant pas à faire coïncider la vente d’un logement avec l’achat d’une nouvelle maison. Toutefois, avant de se lancer dans ce projet de grande envergure auprès d’un établissement prêteur, veillez à connaître le montant de la vente de votre logement actuel. Si celui-ci a été mal évalué, alors vous n’arriverez peut-être pas à amortir la totalité du coût de votre nouvelle acquisition in fine

Alors, tâchez d’effectuer votre demande de prêt uniquement après une étude approfondie de votre résidence à vendre, associée à une estimation du coût total que vous devrez supporter en tant qu’acquéreur du nouveau bien immobilier. 

Pour mettre au point votre projet d’achat et de vente immobilière rapidement et de manière stratégique, contactez nos conseillers Abriculteurs directement ! 

Prêt relais immobilier : FAQ

Comment faire pour vendre sa maison et en acheter une autre ? 

Soit vous attendez que votre maison trouve un acheteur, auquel cas vous n’aurez plus qu’à utiliser le capital reversé pour acquérir un nouveau bien, soit vous optez pour un prêt relais. Ce dispositif est un excellent moyen de ne pas freiner votre projet d’achat immobilier à cause d’une vente plus longue que prévu. Cet emprunt de courte durée vous permet de ne pas avoir de décalage de trésorerie au cas où vous trouviez une nouvelle résidence avant la vente immobilière effective de votre ancien logement. 

Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

Tout dépend de la durée du crédit qui vous est accordé, ainsi des fonds de côté dont vous disposez pour rassurer la banque. En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 % de vos revenus globaux, ce qui varie en fonction de votre situation personnelle, financière et familiale. 

Quelle est la durée maximale d’un prêt relais ? 

Un crédit relais s’étend pendant 12 mois, et vous avez la possibilité de renouveler une fois le dispositif, en cas de non vente de votre bien immobilier durant la première année. Quoi qu’il en soit, la durée de cet emprunt pour un achat-vente n’excède jamais 2 ans. 


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