Peut-on vraiment vendre sa résidence principale avant 5 ans ?

Lorsque vous allez faire votre calcul des honoraires à charge vendeur (donc ceux que vous devrez supporter), vous ne devez pas oublier d’y inclure des frais d’agence immobilière, sauf dans le cas où vous les fassiez payer par l’acquéreur. Cela doit être stipulé lors de la rédaction du mandat de vente. 

Le but n’est pas que vous réalisiez une moins-value dans le cadre de la vente de votre résidence principale, cependant, sa mise en vente prématurée va vous demander de payer des actes onéreux. Notamment, la réalisation des différents diagnostics, qui sont obligatoires lorsque l’on souhaite revendre un bien. Si vous avez hypothéqué votre résidence principale, alors comptez aussi les frais de mainlevée… Ceux-ci s’élèvent en moyenne à 0,7 % du montant global de votre prêt immobilier.

Ensuite, si l’opération immobilière concerne la vente d’un logement en copropriété, les frais de mutation peuvent faire l’objet d’un coût supplémentaire à votre charge, compris entre 160 € et 600 €.

Bonne nouvelle, la vente de la résidence habituelle d’un particulier est le seul cas d’exonération de taxation des plus-values. En d’autres termes si vous avez réalisé une plus-value immobilière grâce à votre prix de cession, alors vous ne devez pas payer l’impôt sur les plus-values. Ceci est donc avantageux, d’autant plus que la durée de détention importe peu. 

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La vente d’un bien immobilier rapidement après son achat vous met dans une situation inconfortable vis-à-vis de l’établissement bancaire qui vous a octroyé votre prêt immobilier. Même si aucune promesse de vente ou aucun acte de vente n’est encore signé, vous savez que l’argent de la revente devra servir à solder vos dettes restantes auprès de la banque. Seulement, si le prix de votre habitation principale a chuté entre le moment où vous étiez acquéreur et le moment où vous êtes vendeur, le prix de cession réel sera plus bas que le montant que vous avez emprunté à l’époque… Cela signifie que le remboursement du capital continuera même après la signature de l’acte authentique le jour de la cession.

Pour couronner le tout, les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) viennent s’ajouter à la différence entre le prix d’achat et celui de revente effective du bien. Par ailleurs, ils ne peuvent dépasser les 3 % des fonds restant dus, ou 6 mois d’intérêts. Parmi ces deux solutions, celle la moins onéreuse sera retenue. Néanmoins, sachez que vous pouvez négocier avec votre banquier, qui peut donc accepter de revoir leur montant à la baisse, voire de les supprimer.

En dépit du caractère général d’une revente de résidence principale avant 5 ans, si la vente immobilière fait suite à un décès d’un co-emprunteur, un changement de lieu d’activité professionnelle, voire à une cessation forcée de celle-ci pour l’un des emprunteurs le cas échéant, alors aucun IRA ne vous sera demandé. Cela est en effet régi par l’article L313-48 du Code de la consommation.

En définitive, le calcul de la plus-value immobilière doit être votre priorité avant de penser à réaliser une cession après peu d’années de détention. Le montant de l’impôt sur les plus-values étant nul dans votre cas, quoi qu’il en soit, il serait cependant regrettable de se trouver face à une situation de moins-value, signifiant donc une perte de valeur immobilière.

En plus, les frais liés à l’achat de votre résidence principale ne sont pas encore amortis après une période si courte de détention du bien. Ce qui implique, selon le type du logement, ancien ou neuf, que vous avez 3 à 8 % de frais de notaire à prendre en compte dans le calcul de la plus-value éventuelle à l’instant T.

Si à l’achat, vous aviez effectué une simulation de l’évolution des prix du marché de votre secteur et donc calculé le TRI (taux de rendement interne) de votre investissement, vous verriez à quelle date une plus-value serait réalisable, et donc quel moment serait le plus opportun pour vendre sans perdre d’argent. En dehors de ce cas, compenser les frais liés à l’achat-revente rapide d’un bien prendra plusieurs années, en fonction de l’état du marché au moment de votre désir de vendre.

Le code général des impôts en matière de fiscalité, tout comme la législation française n’interdisent tous deux pas la vente d’une résidence principale avant 5 ans. Cependant, celle-ci peut s’avérer plus coûteuse que vous ne le pensez. Alors, réaliser une estimation de sa maison en ligne est une solution non contraignante et très avantageuse pour connaître une fourchette de prix de vente immobilière de votre bien selon le barème actuel. 

Donc, avant de vous séparer de votre logement, quelle qu’en soit la raison, et pour le vendre le plus rapidement possible et au meilleur prix, demandez-nous une préestimation en ligne et gratuite dès maintenant !

Si l’on considère la question d’un point de vue fiscal, il est impossible de déclarer deux résidences principales en France. Vous pouvez effectivement avoir deux logements à usage personnel, mais l’un doit être déclaré comme votre habitation annuelle habituelle, et l’autre comme résidence secondaire. 

Oui, c’est le cas notamment lorsque vous vendez votre résidence principale. Vous devez à ce moment déclarer la plus-value ou la moins-value réalisée. Globalement, 50 % du gain réalisé en capital est imposable.

Lorsque vous vendez un bien, vous avez le choix entre investir de nouveau dans l’immobilier pour faire du locatif, ou trouver une autre résidence principale, ou alors vous pouvez le conserver afin d’envisager d’autres placements. Les livrets bancaires classiques sont une option, mais si vous recherchez des rendements élevés, il sera plus judicieux de se tourner vers des assurances vie, un PEA, ou encore vers la pierre papier, par exemple.