Immobilier locatif : nouvelles mesures fiscales 2025

Le secteur de l’investissement locatif français connaît une période de turbulences majeures en 2025 nécessitant des mesures fiscales immédiate. En effet, la crise du logement s’intensifie, tandis que la construction de nouveaux biens destinés à la location s’effondre. Par conséquent, les investisseurs adoptent une attitude de plus en plus prudente. D’ailleurs, les statistiques récentes révèlent que seulement 15 000 nouveaux logements locatifs ont été livrés en 2025, marquant ainsi une diminution drastique de 80 % comparativement à l’époque pré-pandémique. Cette situation pénalise particulièrement les jeunes générations, qui constituent 70 % des locataires parmi les moins de 25 ans, alors que les dispositifs d’accompagnement à l’acquisition immobilière peinent à dynamiser le marché.

Face à la raréfaction de l’offre locative disponible, l’État s’attelle donc à stimuler l’investissement privé dans ce secteur. Cependant, les propriétaires bailleurs font face à un arsenal de contraintes croissantes : d’une part, l’augmentation de la fiscalité foncière, d’autre part, le durcissement de la réglementation concernant les logements énergivores. En outre, de nouvelles exigences s’imposent pour la mise en location des biens classés G au diagnostic de performance énergétique, désormais proscrits à la location depuis le 1er janvier 2025.

Dans ce contexte, une étude parlementaire dévoilée en juin 2025 introduit plusieurs dispositifs fiscaux d’envergure destinés à revitaliser l’attractivité de l’investissement locatif :

Tout d’abord, l’abattement fiscal évoluerait de 30 % à 50 % pour les locations non meublées, plafonné à 30 000 € de revenus locatifs annuels (versus 15 000 € actuellement). Parallèlement, concernant les locations meublées, l’abattement de 50 % demeure applicable jusqu’à 77 000 € de revenus locatifs annuels.

En second lieu, dans le cadre du régime réel, les propriétaires auraient la possibilité d’amortir forfaitairement 5 % annuellement du prix d’acquisition pour un logement neuf mis en location longue durée. En revanche, pour l’immobilier ancien, ce taux d’amortissement s’établirait à 4 % sous réserve de réaliser des travaux représentant minimum 15 % de la valeur immobilière.

Par ailleurs, l’instauration d’un système de bonification de 0,5 % à 1,5 % s’appliquerait pour les loyers pratiqués en dessous des prix du marché. De plus, en régime micro-foncier, cette bonification peut atteindre 5 % voire 15 % pour les logements proposés à tarif très accessible.

En outre, les logements affectés à la résidence principale ne seraient plus intégrés dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, les propriétaires bailleurs bénéficieraient d’une exemption complète d’impôt sur le revenu et de contributions sociales après 20 années de détention du bien.

Important : Si ces dispositions sont adoptées par le gouvernement, elles s’appliqueraient alors aux investissements effectués à compter du 1er décembre 2025.

En définitive, ces nouveaux avantages fiscaux ont pour objectif de rassurer les investisseurs découragés par l’alourdissement des charges et la complexité réglementaire. En effet, les dispositifs envisagés ciblent prioritairement les particuliers disposés à louer sur le long terme, notamment dans l’ancien, en encourageant ainsi la rénovation et la commercialisation de logements à loyers modérés.

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Qu’est-ce que l’abattement fiscal en location vide ? Il s’agit d’une déduction automatiquement appliquée sur vos revenus locatifs, diminuant votre base imposable. En 2025, il pourrait s’élever à 50 % contre 30 % actuellement.

Comment bénéficier du nouveau bonus fiscal ? Il sera nécessaire de proposer un loyer inférieur au marché pour obtenir une bonification sur l’abattement, pouvant atteindre 15 % en micro-foncier.

Quelles sont les conditions pour l’amortissement fiscal ? Pour un logement ancien, il faudra entreprendre des travaux équivalant à minimum 15 % de la valeur du bien. Pour le neuf, l’amortissement serait automatique.

La sortie de l’IFI concerne-t-elle tous les biens ? Non, uniquement les biens affectés à la résidence principale.

L’exonération totale après 20 ans s’applique-t-elle à tous les logements ? Oui, pour tous les logements détenus plus de 20 ans et loués conformément aux critères établis.

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