4 choses à connaître pour vendre un logement occupé !

Comme vous le savez, c’est le principe de l’offre et de la demande qui régit les fluctuations à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. Au sein même de ce secteur, la location de biens occupés n’attire pas beaucoup d’acquéreurs, ce qui induit une décote de ce type de logements. Généralement, vous allez alors devoir adapter votre offre de vente, moyennant une moins-value à la revente de 5 à 15 % de sa valeur. 

Pour connaître le montant exact de cette décote appliquée à votre situation, plusieurs paramètres entrent en jeu, comme l’échéance du bail et le temps qu’il reste avant la fin de celui-ci au moment de la mise en vente, ainsi que le prix des loyers. Par exemple, si les revenus locatifs sont dans les tarifs du marché de votre quartier, la décote sera amoindrie. Dans le cas contraire, le malus est alors plus élevé, puisque le futur propriétaire doit se satisfaire de rendements plus bas qu’en cas de résiliation du bail en amont. Alors, même si le paiement du loyer est honoré chaque mois, avoir à se plier à un revenu locatif plus faible que le marché, c’est aussi perdre en taux de rentabilité annuelle, au moins jusqu’au départ du locataire. C’est également pour cette raison que plus la durée du bail restante est longue, plus le prix de vente du bien immobilier chutera.

En réalité, un investisseur ayant pour projet d’habiter dans le logement sera bien plus réticent à acheter ce genre de bien qu’un propriétaire bailleur désireux de poursuivre dans cette stratégie d’investissement locatif. Le mieux pour savoir l’impact d’un bien occupé sur le prix de vente final, reste de se tourner vers des professionnels comme des agents immobiliers, afin d’obtenir une estimation de l’appartement ou de la maison précise.

Évidemment, l’option la plus simple est d’éviter ce genre de situation, en envoyant un courrier recommandé à son locataire, notifié du motif légitime (à savoir la vente du bien) pour lui délivrer un congé. Une fois la notification du congé reçue, le délai de préavis court et s’étend à 3 mois au minimum pour une location meublée, contre 6 mois au minimum en cas de location nue. De plus, si le droit de préemption du locataire s’applique, il doit expliquer les conditions de vente au locataire en détail. 

Le droit de préemption est un dispositif visant à renforcer la protection des locataires. En ce sens, il est alors prioritaire comme candidat à l’achat du logement mis en vente si celui-ci lui convient et qu’il dispose des ressources nécessaires. Si toutefois vous préférez conserver votre idée et mettre une annonce immobilière telle quelle, avec le logement vendu occupé, alors votre locataire en place n’est pas prioritaire sur l’offre de vente. Vous n’avez qu’à transmettre au nouveau propriétaire le bail de location en cours, et celui-ci se poursuivra normalement.

Les investisseurs locatifs, et plus particulièrement les nouveaux arrivants dans ce secteur d’investissement, seront plus facilement enclins à signer un compromis de vente pour un appartement vendu occupé, car de ce fait, pas besoin pour eux de trouver un locataire, ce qui leur procure moins de stress. 

Outre le contrat de bail qui se doit effectivement d’être délivré au nouveau bailleur, d’autres détails sont à considérer. Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, ce dernier doit indiquer au locataire en place le nom du nouveau propriétaire du logement. De votre côté, en plus du bail, vous devez transmettre à l’acquéreur le dossier de diagnostics énergétiques ainsi que l’acte de cautionnement.

Enfin, concernant le dépôt de garantie, rien n’oblige le vendeur à le déduire du prix de vente du bien. Cependant, lorsque le locataire s’en ira, ce sera au nouveau propriétaire bailleur en place de le rendre au ménage. De ce fait, il est important d’en parler et de négocier à l’amiable au moment de la signature du compromis de vente.

Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, les obligations vis-à-vis de ses locataires en cas de vente ne sont pas énormes. En effet, quand un propriétaire vend un logement habité, rien ne change pour ses occupants, car le contrat de bail continue jusqu’à échéance ou renouvellement, sans changer les termes du contrat.

Si vous avez choisi de vendre sans donner congé à votre locataire, alors vous n’êtes pas obligé légalement de le tenir informé de la vente en cours, bien que vous deviez tout de même le contacter pour l’informer des futures visites. De plus, il est plutôt préférable de se rapprocher de lui afin de lui transmettre les coordonnées du nouvel acquéreur une fois l’acte de vente signé, afin qu’il puisse verser ses loyers au bon endroit le moment venu. 

Vendre un bien loué n’est pas si complexe qu’il y paraît et peut très bien se passer si vous veillez à respecter les points que nous avons vu. Toutefois, la base de ce projet réside dans une bonne estimation de la valeur de votre bien à vendre. Alors, faites dès maintenant une préestimation gratuite de votre maison en ligne, les experts Abriculteurs vous répondent sous 24 h !

Oui. Vous devez cependant respecter quelques obligations de procédure et être conscient de la décote que subira votre bien à la vente. 

Soit le locataire commet une faute comme le non-paiement du loyer ou un défaut d’assurance habitation, la dégradation du bien, etc., soit vous devez lui donner congé si l’échéance du bail est trop lointaine. Dans ce cas, vous envoyez une lettre de congé renseignant le motif du congé et d’autres formalités. Cela peut être pour vente, pour reprise du bien, ou pour motif légitime et sérieux selon la loi en vigueur. 

Contrôlé par un juge d’instance, le motif légitime et sérieux dépend de plusieurs paramètres et est jugé par cas individuel lorsqu’il s’agit de congédier son locataire.