Investir dans l’immobilier : 6 stratégies à explorer !

Investir dans le neuf, c’est ce que l’on entend souvent quand on se demande par quel moyen débuter dans l’immobilier locatif en France. Seulement, la loi Pinel en passe de s’essouffler et la transition énergétique en marche font de cette stratégie une méthode de plus en plus bancale ou en tous cas incomplète. Évidemment, quand on s’intéresse aux stratégies de l’immobilier, le but n’est pas non plus de croire à un investissement immobilier ultra rentable rapidement, car ce n’est jamais le but de ce secteur. Au minimum, il faut compter le temps de la procédure d’achat et de travaux, ainsi que la mise en location.

Vers quelles stratégies immobilières se tourner pour tenter de dégager un bon cash flow ? Ou encore pour protéger son patrimoine et mettre à l’abri sa famille ? Découvrez 6 stratégies à explorer selon vos objectifs financiers et patrimoniaux.

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif, mais qui peinent à savoir quelle stratégie adopter pour leur profil d’investisseur et leurs ambitions, alors voici la solution.

De nombreux acteurs immobiliers ont développé des offres d’investissement locatif clé en main. Vous profitez ainsi d’un accompagnement sur mesure, et cela à chaque étape de votre projet : chasse du bien idéal (appartement, maison ou immeuble), négociation, gestion des éventuels travaux, mise en place des locataires, et même la gestion locative qui va avec si besoin.

Le plus de cette stratégie ? Un conseiller expert qui vous guide à chaque étape, répond à vos questions et vous aide à prendre les meilleures décisions. Ainsi l’investissement immobilier clé en main est le tremplin idéal pour les investisseurs débutants désireux de se lancer avec assurance et sérénité dans l’aventure immobilière.

Il existe de nombreuses stratégies d’immobilier locatif et notamment celle qui consiste à faire le choix d’investir dans la pierre en tant que personne morale, à plusieurs. La Société Civile Immobilière (SCI) est le type d’entreprise qu’il vous faut créer pour réaliser un investissement avec au minimum un associé et protéger vos actifs communs. C’est la SCI qui détient les biens. Vous, en tant que membre, vous détenez des parts sociales à la hauteur de votre investissement de départ dans son capital social.

L’avantage, c’est qu’à plusieurs, on a plus de capacité d’endettement et donc on peut voir plus grand, comme par exemple l’achat d’un immeuble de rapport pour décupler sa rentabilité. Ensuite, auprès des banques, vous aurez une crédibilité supérieure à celle d’un particulier. Enfin, la fiscalité de la SCI est flexible. Vous pouvez ainsi choisir une imposition à l’IR ou à l’IS selon vos préférences et celles de vos partenaires.

Du côté de la gestion du patrimoine immobilier détenu par la SCI, là encore, vous pouvez tout moduler lors de la rédaction des statuts à sa création. Entourez-vous d’un notaire pour plus de sécurité, car ces statuts définissent les règles applicables pour les situations que vous pourriez rencontrer un jour. Cet outil est donc à soigner pour en faire un atout par rapport au régime de l’indivision.

Si vous n’avez pas peur des travaux et que vous avez toujours été tenté d’investir dans l’ancien, alors c’est peut-être plus que jamais le moment. Vous le savez, la loi Climat et Résilience a considérablement changé la manière d’appréhender l’urbanisme de nos villes, et ce n’est que le début. Les passoires thermiques sont sur le point d’être éradiquées de notre parc immobilier français et c’est donc une excellente nouvelle pour les investisseurs.

Acheter un logement énergivore et le rénover, le réhabiliter en y apportant de nouveaux systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, en apportant de l’isolation supplémentaire dans les murs, en changeant les fenêtres, etc., vous permet ensuite de revendre le bien avec une plus-value intéressante. D’ailleurs, depuis la fameuse loi sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), de très nombreux acheteurs assurent que la note au DPE a un impact direct sur leur envie de faire une offre ou même de visiter la maison ou l’appartement en question.

Réussir à transformer un DPE G en A est donc un exploit qui vous offre la possibilité de récupérer de l’argent sur la revente, ou simplement de récupérer du cash flow en pouvant mettre en location ce bien qui à l’origine ne le permettait pas.

Votre but est plutôt d’ordre purement patrimonial ? Alors peut-être que vous seriez davantage intéressé par cette stratégie immobilière. Ici, il s’agit d’acheter un bien dans une zone éligible aux subventions de l’ANAH ou d’Action Coeur de Ville (ACV), d’engager des travaux de rénovation et de vous engager à louer votre bien (location nue) pendant 6 ou 9 ans à loyers plafonnés.

L’État vous rembourse une partie des travaux réalisés, et vous bénéficiez de revenus locatifs pendant quelques années, ce qui vient tout de même faire travailler votre argent. Les rendements sont limités puisque les loyers sont plafonnés, mais les biens achetés se revendent généralement très bien avec une stratégie de plus-value immobilière.

Cette stratégie immobilière est donc idéale pour ceux qui souhaitent bénéficier d’avantages tout en se constituant un patrimoine dont ils pourront se servir pour loger leurs enfants durant leurs études par exemple ou bien dans un but de transmission.

En matière d’investissement locatif, pour multiplier son rendement immobilier et maximiser son cash flow positif, la simple location meublée n’est pas la seule méthode à adopter. La division de bien est une solution beaucoup utilisée et plus rémunératrice, à la portée de bon nombre d’investisseurs immobiliers particuliers.

La technique consiste à acheter une grande maison ou un appartement, voire un petit immeuble, et à découper le bâtiment en plusieurs appartements de type studio, T1 ou T2 la plupart du temps. Il peut aussi s’agir de réaménager certains logements pour les adapter à du coliving ou à de la colocation. Grâce à ces rénovations, vous pouvez ensuite récupérer non pas un loyer, mais plusieurs, en fonction du résultat obtenu. La rentabilité à la clé est alors assez élevée, ce qui peut contribuer à récupérer un cash flow positif et donc un revenu complémentaire.

Louer en meublé en plus d’adopter cette stratégie de la division est alors un combo idéal pour booster le dynamisme de ses investissements immobiliers (grâce à une défiscalisation et à l’amortissement du bâti venant s’ajouter au reste).

En dernier point, rappelons l’importance de diversifier ses stratégies dans n’importe quel secteur de placement financier. L’immobilier n’y fait pas exception. Ce n’est pas parce que votre objectif premier est de vous offrir des revenus complémentaires, que vous devez uniquement investir dans des immeubles de rapport ou dans de la colocation. En cas de secousse des marchés, il est intéressant d’avoir plusieurs cordes à son arc. Si vous faites de la location nue en générale, pourquoi ne pas tenter la location meublée aussi en parallèle, voire la location saisonnière ? C’est à vous de trouver un juste équilibre. Il en va de même avec les stratégies patrimoniales (subventions, mais aussi la loi Monuments Historiques et la loi Malraux).

Investir dans la pierre papier, dans une campagne de crowdfunding immobilier, ou encore acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont aussi de très bonnes opportunités d’investissement en valeurs mobilières dans la continuité d’une stratégie purement immobilière.

Même s’il n’existe pas une seule méthode efficace pour investir de la manière la plus optimale dans l’immobilier, la technique de la division est très largement rentable. Il peut s’agir de division d’immeuble, d’appartement ou de maison selon l’actif détenu ou recherché. Cette stratégie permet de décupler ses revenus locatifs et ses plus-values à la revente.

Pour avoir une chance de faire beaucoup d’argent dans le secteur de la pierre, il faut adapter sa stratégie immobilière au contexte dans lequel nous évoluons et aux enjeux qui naissent. Les années 2020 sont à l’ère de l’écoresponsabilité et de l’immobilier vert, dépollué, décarboné. En ces temps, il est donc judicieux d’opter pour quelques projets de réhabilitation et de rénovation énergétique, davantage que pour des constructions neuves. Évidemment, si l’on peut diversifier, c’est toujours mieux.

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